مالیات بر درآمد اجاره

در اقتصاد هر کشور، نظام مالیاتی به عنوان ستون تامین مالی خدمات عمومی و زیرساخت‌ها شناخته می‌شود. در این میان، مالیات بر درآمد اجاره یکی از منابع درآمدی پایدار و مهم برای دولت‌ها محسوب می‌گردد. این نوع مالیات، ابزاری برای تحقق عدالت مالیاتی و توزیع عادلانه‌تر ثروت است. با این حال، آگاهی از قوانین، نحوه محاسبه، معافیت‌ها و وظایف قانونی مرتبط با این مالیات، برای تمامی اشخاص حقیقی و حقوقی که درآمدی از طریق اجاره املاک خود کسب می‌کنند، امری ضروری است. در ادامه درباره مالیات بر اجاره و نحوه محاسبه آن بیشتر صحبت خواهیم کرد.

برای دریافت خدمات مشاوره مالیاتی با کارشناسان شرکت خدمات مالیاتی داراکو در ارتباط باشید.

مفهوم مالیات بر درآمد اجاره

مالیات بر درآمد اجاره به مالیاتی گفته می‌شود که مالکان املاک از درآمد حاصل از اجاره دادن ملک‌های خود پرداخت می‌کنند. این مالیات معمولا بر اساس درصدی از درآمد خالص اجاره محاسبه می‌شود و هدف آن تامین منابع مالی برای دولت و ایجاد عدالت اجتماعی است. مالکان باید درآمدهای اجاره‌ای خود را به مراجع مالیاتی گزارش دهند و در صورت عدم رعایت قوانین، ممکن است با جریمه‌هایی مواجه شوند.

چه کسانی از مالیات بر درآمد اجاره معاف هستند؟

بر اساس تبصره‌های ماده 53، ماده 55 و 57 قانون مالیات‌های مستقیم، عده‌ای از افراد، از پرداخت مالیات بر درآمد اجاره املاک در سال 1404 معاف هستند. موارد معافیت به شرح زیر است:

• املاکی که مورد سکونت پدر، مادر، همسر، فرزند یا اجداد و افراد تحت تکفل مالک باشند.
• خانه‌های سازمانی که تحت مالکیت اشخاص حقوقی هستند.
• در صورت فروش ملک و پیوست این شرط که مالک قبلی ملک، خود تا مدتی در ملک فروخته شده سکونت داشته است که مدت این سکونت، حداکثر تا 6 ماه باشد.
• مالکان دارای بیش از سه واحد اجاره‌ای، مشروط بر رعایت شرایط قانونی مشخص، می‌توانند از معافیت مالیات بر درآمد اجاره بهره مند شوند.
• املاکی که به طور رایگان، در اختیار موسسات دولتی و وزارتخانه‌ها، شهرداری‌‌ها، دهیاری‌ها و به طور کلی دستگاه‌هایی که بودجه آن‌ها به وسیله دولت تامین می‌شود، باشند.
• املاک مورد اجاره در تهران تا یکصد و پنجاه متر مربع و در سایر نقاط تا دویست متر مربع.
• افرادی که ملک خود را به خانوارهای تحت پوشش کمیته امداد یا بهزیستی اجاره می‌دهند، از 100 درصد معافیت مالیات بر درآمد اجاره بهره مند خواهند بود.

طبق بررسی کارشناسان تیم حرفه‌ای داراکو، این رقم برای کسانی که خانه خود را به کارگر یا کارمند تامین اجتماعی اجاره می‌دهند، تا سقف معافیت بر حقوق مستاجر و برای قراردادهای 2 تا 3 ساله، معافیت بین 70 تا 100 درصد اعمال خواهد شد. همچنین، مالکان املاک صد و پنجاه متر در تهران و بیش از دویست متر در مراکز سایر استان‌‌ها، اگر قرارداد اجاره ملک خود را بلند مدت و دو ساله با مستاجر منعقد نمایند تا 70 درصد و برای قراردادهای سه ساله تا 100 درصد از پرداخت مالیات معاف هستند.

بیشتر بخوانید: اظهارنامه مالیاتی چیست؟

جدول نرخ مالیات بر درآمد اجاره املاک در سال 1404

نرخ مالیات بر درآمد اجاره املاک برای اشخاص حقوقی، به طور ثابت 25 درصد بوده و برای اشخاص حقیقی، طبق ماده 131 قانون مالیات‌های مستقیم، به صورت زیر است:

همچنین، طبق گفته‌های سخنگوی کمیسیون تلفیق مجلس، تصمیمات این کمیسیون نشان می‌دهد که مالیات بر مستغلات و اجاره در سال گذشته یعنی سال ۱۴۰۳ تغییر نکرده است. همچنین، نرخ مالیات بر درآمد اجاره ملک در سال گذشته مشابه سال‌های قبل باقی ماند.

نحوه محاسبه مالیات بر درآمد حاصل از اجاره سال 1404

ماده 54 قانون مالیات‌های مستقیم که درباره درآمد اجاره بحث می‌کند به صورت زیر است:

"درآمد حاصل از اجاره، چه بر اساس قراردادهای رسمی و چه عادی، به عنوان مبنای تعیین مالیات در نظر گرفته می‌شود. در صورت عدم وجود قرارداد یا خودداری از ارائه آن و یا زمانی که مبلغ مندرج در آن کمتر از هشتاد درصد ( 80% ) ارقام مندرج در جدول املاک مشابه تعیین و اعلام شده توسط سازمان امور مالیاتی کشور باشد و نیز درمورد ماده 54 مکرر این قانون، میزان اجاره بها بر اساس جدول اجاره املاک مشابه تعیین خواهد شد."

• تبصره 1 : اگر مستاجر جزو مشمولان تبصره 9 ماده 53 این قانون باشد، مبلغ اجاره‌ای که مستاجر پرداخت می‌کند، معیاری برای تعیین درآمد مشمول مالیات اجاره خواهد بود.
• تبصره 2 : چنانچه براساس اسناد و مدارک مثبته معلوم شود اجاره ملک بیش از مبلغی است که مأخذ تشخیص درآمد مشمول مالیات قرار گرفته است، مالیات مابه التفاوت بر اساس مقررات این قانون، قابل پیگیری است و در صورت اعتراض مودی، پرونده به مراجع حل اختلاف مربوطه ارجاع داده خواهد شد.
• تبصره 3 : در مواردی‌ که درآمد اجاره واقعی کمتر از درآمد تعیین‌ شده طبق مقررات این ماده باشد و مالیات تعیین‌ شده مورد اعتراض مودی باشد، در این صورت، پرونده قابل رسیدگی است و به مراجع حل اختلاف مالیاتی مربوط به این قانون ارجاع داده خواهد شد. بر اساس این ماده، تمامی مالکین املاک، صرف نظر از وجود یا عدم وجود قرارداد و همچنین رسمی یا عادی بودن آن، موظف به پرداخت مالیات بر درآمد حاصل از اجاره املاک خود هستند.

نحوه محاسبه میزان مالیات بر درآمد اجاره املاک و مستغلات در سال 1404 بر اساس ترتیب زیر است:

1. ابتدا باید اجاره بهای سالیانه محاسبه شود؛ به این صورت که اجاره بهای ماهیانه را در عدد 12 ضرب کرده و همچنین اگر مبلغی به عنوان پول پیش پرداخت شده، 18 درصد از آن را نیز با اجاره بهای سالانه جمع کنیم.
2. مالیات بر درآمد املاک در سال 1404، مانند سال‌های گذشته، به 75 درصد از اجاره بها تعلق می‌گیرد. بنابراین عدد بدست آمده در مرحله قبل را باید در 75 درصد ضرب کرد.
3. عدد حاصل درآمد سالیانه مشمول مالیات است که بر اساس جدول نرخ‌های مالیاتی که در بالا توضیح دادیم، در درصد مالیاتی مربوط به خود ضرب شده و نتیجه نهایی آن، مالیات بر درآمد اجاره ملک خواهد بود.

نحوه محاسبه میزان مالیات بر درآمد اجاره املاک و مستغلات در سال ۱۴۰۴

نحوه محاسبه مالیات اجاره 1404 برای اشخاص حقیق به صورت زیر است:

1. درآمدی که از اجاره ملک به دست می‌آید، پس از کسر 25 درصد به عنوان هزینه‌ها و استهلاکات، مشمول مالیات خواهد بود.
2. نرخ مالیات به صورت پلکانی تعیین شده و به شرح زیر است:
3. برای درآمد مشمول مالیات تا ۲۰۰ میلیون تومان، نرخ مالیات 15 درصد است.
4. برای درآمد بین ۲۰۰ تا ۴۰۰ میلیون تومان، نرخ مالیات 20 درصد است.
5. برای درآمد بالای ۴۰۰ میلیون تومان، نرخ مالیات 25 درصد اعمال می‌شود.
6. برای محاسبه مالیات، ابتدا از کل درآمد اجاره سالانه (که می‌تواند بر اساس اجاره‌نامه یا ارزیابی کارشناس تعیین شود)، 25 درصد هزینه‌های فرضی کسر می‌شود.
7. سپس مقدار باقی ‌مانده به عنوان درآمد مشمول مالیات در نظر گرفته می‌شود و مالیات آن بر اساس نرخ‌های مقرر در ماده 131 محاسبه خواهد شد.

همچنین درباره مالیات بر درآمد اجاره املاک برای شرکت‌ها و نهادهای حقوقی باید گفت که طبق ماده 105 از قانون مالیات‌های مستقیم، کل درآمد حاصل از اجاره، پس از کسر هزینه‌های مربوطه، تحت نرخ ثابت 25 درصد مالیات قرار می‌گیرد. برای نهادهای حقوقی، امکان استفاده از تخفیف پلکانی مطابق با ماده 131 وجود ندارد. در واقع نهادهای حقوقی نمی‌توانند از معافیت‌های مربوط به افراد حقیقی (از جمله 25 درصد هزینه فرضی) بهره‌مند شوند، مگر اینکه مستندات لازم را ارائه دهند. با این حال، در صورت ارائه مدارک مربوط به هزینه‌های واقعی (از جمله تعمیرات، بیمه، مالیات بر شهرداری و...)، امکان کسر این هزینه‌ها برای آن‌ها فراهم است.

نحوه محاسبه آنلاین مالیات اجاره 1404

برای محاسبه آنلاین مالیات اجاره ۱۴۰۴، مراحل زیر را دنبال کنید:

1. به آدرس estr.tax.gov.ir مراجعه کنید.
2. از منوی موجود، گزینه "دریافت الکترونیکی اظهارنامه مالیات بر درآمد املاک اجاری" را انتخاب کنید.
3. با وارد کردن اطلاعات لازم، وارد پنل کاربری خود شوید.
4. مشخصات ملک، مبلغ اجاره سالانه، هزینه‌های مرتبط و اطلاعات موجر و مستاجر را در فرم مربوطه وارد کنید.
5. پس از بررسی نهایی اطلاعات، مبلغ مالیات محاسبه شده نمایش داده می‌شود و شما می‌توانید آن را از طریق درگاه پرداخت الکترونیکی سازمان امور مالیاتی تسویه کنید.

بیشتر بخوانید: مالیات بر درآمد اتفاقی چیست؟

تاثیرات مالیات بر درآمد اجاره

• تنظیم بازار اجاره ‌نشینی: وضع مالیات بر اجاره می‌تواند به تنظیم بازار کمک کرده و از افزایش غیرمنطقی قیمت‌ها جلوگیری کند. این موضوع به ویژه در شرایطی که بازار مسکن با بحران مواجه است، اهمیت بیشتری پیدا می‌کند.
• تاثیر بر مستاجران: افزایش مالیات بر اجاره ممکن است به افزایش هزینه‌های اجاره برای مستاجران منجر شود. این موضوع می‌تواند فشار اقتصادی بیشتری بر اقشار کم درآمد وارد کند و دسترسی آنها به مسکن را دشوارتر کند.
• تاثیر بر کیفیت خدمات: مالکان ممکن است برای جبران هزینه‌های مالیاتی خود، کیفیت خدمات و نگهداری املاک را کاهش دهند. این موضوع می‌تواند تأثیر منفی بر تجربه مستأجران داشته باشد.
• ایجاد شفافیت: وضع قوانین مالیاتی می‌تواند به ایجاد شفافیت بیشتر در بازار اجاره کمک کند و از فرار مالیاتی جلوگیری نماید. این امر باعث می‌شود که بازار اجاره به سمت قانونی‌تر شدن پیش برود.

جمع بندی

قانون مالیات بر اجاره در ایران ابزاری مؤثر برای تأمین منابع مالی دولت و تنظیم بازار املاک است. با این حال، لازم است که این قوانین به صورتی طراحی شوند که هم به نفع مالکان و هم به نفع مستاجران باشد. ایجاد تعادل میان درآمدهای دولت و حقوق مستأجران می‌تواند به پایداری اقتصادی و اجتماعی کمک کند. در نهایت، آگاهی از قوانین و مقررات مالیاتی برای مالکان و مستاجران ضروری است تا بتوانند بهترین تصمیمات را در زمینه مدیریت املاک خود اتخاذ کنند. با توجه به عدم آگاهی افراد، چالش‌ها و مشکلاتی که در این زمینه وجود دارد، کارشناسان تیم حرفه ای داراکو آماده ارائه مشاوره و کمک به شما عزیزان هستند.